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Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine ou préparer votre retraite ?
Le dispositif « Pinel » accompagne les investisseurs dans la constitution de leur patrimoine immobilier tout en permettant une réduction d’impôt. Entré en vigueur le 1er septembre 2014, le dispositif sera renouvelé jusqu’au 31 décembre 2024.
Il permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location, pour une durée minimum de 6 ans, sous certaines conditions.
En 2023 la loi PINEL évolue, et devient accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
- le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
- le Pinel + : maintien des taux antérieurs (de 2022), dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité
Découvrez pourquoi vous avez toutes les raisons de faire un investissement locatif grâce à ce dispositif !
Le principe du dispositif d’investissement locatif Pinel :
Son principe est simple : vous achetez un logement neuf sur plan pour le mettre en location 6, 9 ou 12 ans.
En échange de l’engagement de le louer, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur la base du prix du bien acquis en tant que résidence principale de l’occupant, tout en respectant des plafonds de ressources pour le locataire et de loyer.
Plus vous louez longtemps votre bien, plus votre réduction est importante !
Votre réduction d’impôt avec le Pinel classique, peut atteindre 17,5% du montant de votre investissement et est plafonnée à 52 500 € :
- 10,50% du prix de l’acquisition sur 6 ans,
- 15% du prix de l’acquisition sur 9 ans,
- ou 17,50% du prix de l’acquisition sur 12 ans.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
À SAVOIR :
La date de signature de l’acte authentique d’acquisition est déterminante car c’est elle qui définit l’avantage fiscal auquel vous aurez droit.
Par exemple, si vous signez votre acte authentique en 2023, vous bénéficierez du taux de réduction d’impôts en vigueur en 2023, même si votre bien est livré ultérieurement.
Les conditions pour bénéficier du dispositif PINEL :
Pour être éligible au dispositif PINEL, ou Pinel+, le logement doit respecter plusieurs conditions :
- Être neuf ou rénové,
- Être achevé dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition
- Être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble
- Être situé dans une des zones géographiques Abis, A, B1. En zone B2 et C la réduction d’impôts Pinel s’applique sous réserve d’un accord préfectoral.
Le dispositif Pinel impose des critères locatifs précis, qui doivent être respectés :
Leur non–respect entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales
- Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant une durée de 6 ou 9 ans, qu’il peut proroger pour une ou deux périodes de 3 ans supplémentaires portant la durée de son engagement à 12 ans au maximum
- Le bien doit être loué à usage d’habitation principale du locataire, et non meublé,
- Le respect des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel en fonction de la surface du bien loué et de la zone dans laquelle il se situe
- L’investissement est fixé à un montant total annuel de 300 000 € maximum, dans la limite de 2 logements
- Le prix d’acquisition est plafonné à 5 500 € le m²
À SAVOIR :
Le plafonnement à 300 000 € par an et par foyer fiscal n’empêche pas d’acquérir un logement plus cher, mais le calcul de la réduction d’impôt ne se fera qu’à hauteur du plafonnement des 300 000 €.
À SAVOIR :
La surface retenue pour le plafond de prix d’acquisition (5 500 € / m²) est la même que celle qui détermine les loyers (article 2 duodecies du Code Général des Impôts) soit la surface habitable de l’appartement + la moitié des surfaces annexes (terrasses, balcons, caves…) dans la limite de 8 m².
Nota bene : La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Malraux ou monument historique.
Quels sont les plafonds de loi Pinel à respecter ?
L’un des objectifs du gouvernement par la mise en place de la loi PINEL, est de renforcer la location de biens intermédiaires. Pour ce faire, ont été fixés des plafonds Pinel pour les loyers, mais également des plafonds de ressources pour les locataires.
Le plafond de loyer Pinel :
Le plafond de loyer Pinel indique le montant maximal qu’un propriétaire pourra exiger de ses locataires.
Ces plafonds sont déterminés sur la base de deux indicateurs principaux :
- la zone où se situe le logement
- ainsi qu’un barème de coefficients annuel qui est appliqué au prix de base par m²
Voici les coefficients de prix au m² de l’année 2023, selon la zone dans laquelle se trouve le logement :
- Zone A bis : 17,62€ ;
- Zone A : 13,09€ ;
- Zone B1 : 10,55€ ;
À SAVOIR :
La ville de Reims se situe dans la zone B1, et son coefficient de plafond de loyer est fixé en 2023 à 10.55 €/m².
Pour calculer le montant du loyer appliqué, on utilise un coefficient multiplicateur, selon la formule 0,7+19/S, « S » représentant la superficie du logement dite Surface Utile (Surface habitable du logement – moitié des annexes plafonnées à 8 m²).
Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche, et ne peut excéder 1,2.
Voici la formule de calcul du loyer Pinel :
Plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/Surface utile) x Surface utile = Loyer hors charges
Les plafonds de ressources Pinel 2023 à respecter
La loi Pinel exige des plafonds de ressources des locataires d’un logement neuf dans ce cadre, selon la composition du foyer. L’objectif est de faciliter l’accès à des logements de qualité aux foyers ayant des difficultés à se loger, limités par leurs revenus.
Ces plafonds peuvent différer selon la zone où se situe le bien immobilier et selon la composition du foyer du locataire.
À SAVOIR :
Durant la durée du bail, les plafonds peuvent évoluer. La nouvelle situation financière des locataires postérieurement à la signature du contrat n’aura pas de conséquence et ne remettra pas en cause le dispositif Pinel pour le propriétaire.
Voici l’ensemble des plafonds de ressources des locataires, pour l’année 2023 :
- Fixés tous les ans par décret, ces plafonds sont imposés sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N-2 du ou des signataires du bail de location.
Source : Bofip – Mise à jour le 03/01/2023
Comment se répartit la réduction fiscale ?
L’abattement se répartit sur la même durée que l’engagement de location :
- Sur 6 ans ou 9 ans, vous pourrez déduire 2% chaque année.
- Sur 12 ans, vous déduirez 2% les 9 premières années puis 1% les 3 dernières.
Dans le cadre du prélèvement des impôts sur le revenu à la source, votre réduction d’impôt vous sera versée pour partie en janvier puis en septembre.
À SAVOIR :
La date qui est prise en compte pour que l’avantage fiscal commence à s’appliquer est la date d’achèvement des travaux.
Par exemple, si le bien immobilier est intégralement achevé en 2023, alors la réduction d’impôt commencera à s’appliquer sur l’imposition de 2024. Si le logement est acheté en étant achevé, alors la date de départ sera la date d’acquisition.
Que se passe-t-il en fin d’avantage fiscal Pinel ?
Si vous revendez avant le terme choisi (6, 9 ou 12 ans), vous devez rembourser l’intégralité de l’avantage fiscal qui vous a été octroyé dans le cadre de cet investissement (si vous revendez avant 6 ans) ou depuis les 6 ans (si vous revendez après cette durée minimum).
Si vous conservez le bien après les 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez en disposer comme vous l’entendez et n’êtes plus obligés de respecter les critères de la loi.
Autrement dit, à la fin de l’engagement de location, le bien acquis en Pinel peut être loué, vendu ou occupé par le propriétaire.
L’évolution de la loi PINEL : vers le PINEL +
Le Pinel + va prendre le relais du Pinel à partir de 2023 en proposant les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, à condition que le logement respecte certains critères.
Pour pouvoir bénéficier de ce nouveau dispositif vous devrez acheter un logement neuf qui respecte certains critères de qualité ou de localisation :
- Le bien doit se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
- Ou respecter un certain niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, surface minimale, exposition, …
Deux types de critères que doivent remplir le logement pour pouvoir être éligible au Pinel + : les critères d’usage et les critères environnementaux (Décret du 17 mars 2022).
- Les critères d’usage :
- La surface habitable minimale devra correspondre à :
- 28 m² pour un appartement d’une pièce (T1) ;
- 45 m² pour un appartement de deux pièces (T2) ;
- 62 m² pour un appartement de trois pièces (T3) ;
- 79 m² pour un appartement de quatre pièces (T4) ;
- 96 m² pour un appartement de cinq pièces (T5).
- Le logement devra également comprendre obligatoirement des espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale de :
- 3 m² pour un T1 ou un T2 ;
- 5 m² pour un T3 ;
- 7 m² pour un T4 ;
- 9 m² pour un T5.
- Enfin, deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
- Les critères environnementaux
Le logement neuf devra respecter des critères de performance énergétique et environnementale, progressivement renforcée sur 2023-2024 :
- les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025 ;
- les logements acquis en 2024 doivent également respecter ce critère et également atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
- pour les logements acquis en 2023 ou 2024,dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, une disposition spécifique est prévue. Les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte ;
- pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction (notion visant l’édification d’un bâtiment nouveau ou l’extension d’un bâtiment existant), comme une réhabilitation à neuf, doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
Quels sont les avantages et les atouts de la loi Pinel ?
Pour conclure, la loi Pinel permet de bénéficier d’un bon nombre d’atouts et d’avantages, que ce soit sur le court ou le long terme. En voici donc une liste non exhaustive :
- Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 52 500€ sur une période de 12 ans ;
- Un engagement locatif doté d’une flexibilité dans la durée, variant entre 6 et 12 années ;
- La capacité de louer son logement à ses ascendants ainsi que ses descendants (ce qui était totalement impossible avec la loi Duflot) ;
- La possibilité de garder tous les avantages de la loi en effectuant un investissement par le biais d’une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) ;
- Des économies d’énergies considérables, puisque les logements sont acquis neufs et avec l’obligation de respecter les normes RT2012 ou BBC (Bâtiment Basse Consommation) ;
- La possibilité d’effectuer un investissement dans des zones à très forte demande locative (zones tendues).
