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Vous avez trouvé le logement de vos rêves ? Découvrez les indispensables pour financer votre projet immobilier neuf :
L’apport personnel
Pour financer votre achat, un apport personnel est une carte maitresse.
Plus que jamais, dans le contexte économique tendu actuel, un apport minimum est fortement recommandé voire exigé par certains organismes bancaires.
Que les fonds soient issus d’une revente d’un bien, d’un héritage, d’une donation ou d’une épargne, cet apport personnel peut vous permettre de financer votre nouvelle acquisition en partie ou en totalité. Très rassurant pour la banque, qui verra en ce capital un atout et un gage de bonne gestion de vos finances.
La capacité d’emprunt
Si vous devez souscrire un prêt immobilier auprès d’un organisme bancaire, pour compléter votre apport personnel, il vous faut connaitre votre capacité d’emprunt.
Celle-ci est calculée sur la base de votre capacité d’endettement (mensualités versées pour rembourser le crédit), avec un taux d’endettement plafonné à 33 % des revenus.
Le calcul de votre capacité d’emprunt repose sur :
- Les revenus du ménage
- Les frais fixes du ménage
Vérifier les aides à l’achat dans l’immobilier neuf
L’acquisition d’un logement neuf s’accompagne de multiples dispositifs d’aides de financement :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) permet aux primo-accédants de financer jusqu’à 40 % du montant du bien selon certains critères : zones géographiques, ressources financières, etc
- Le prêt immobilier complémentaire : il sert à financer en partie l’achat ou la construction de votre résidence principale. Il est accordé en complément de votre prêt immobilier principal. Il n’est pas accordé par une banque, mais par un autre organisme (Action logement, caisse de retraite ou mutuelle, collectivité territoriale, employeur…).
Quel type de prêt immobilier choisir ?
Les banques proposent plusieurs types de prêts immobiliers, que vous devez choisir en fonction du contexte, de vos souhaits et besoins. Nous faisons le point :
- Le prêt amortissable : il s’agit du prêt le plus courant en France. Les mensualités versées remboursent à la fois le capital et les intérêts.
- Le prêt in fine : il permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant la période du prêt, puis le capital à l’échéance lors de la dernière mensualité.
- Le prêt relais : il permet d’acheter un bien avant d’en avoir vendu un. C’est un crédit transitoire.
Comparer les offres de prêt :
Dès que vous recevez des offres de prêt, il vous faut comparer le coût total de chaque offre pour faire le choix le plus adapté. Plusieurs critères sont à prendre en compte :
- Le coût des intérêts
- Le coût de l’assurance
- Le coût total du crédit
- Les frais de dossier
- Les frais de garantie
- Les commissions du courtier éventuel
Les frais annexes du prêt immobilier à prévoir :
En contractant un prêt immobilier pour votre acquisition d’un logement neuf (comme dans l’ancien), des frais annexes provenant de la banque ou de l’Etat vous seront demandés, et il est indispensable de les anticiper :
- Frais liés à l’emprunt :
Il s’agit des frais d’ouverture et d’instruction de dossier, de garantie du prêteur, d’assurance emprunteur obligatoire (décès, incapacité de travail) ou facultative (perte d’emploi), d’Indemnité de remboursement anticipé, de montant des intérêts.
Vérifiez notamment que le taux annuel effectif global (TAEG), qui figure obligatoirement dans l’offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de ces frais.
- Frais d’acquisition :
Ils correspondent principalement aux frais de mutation (appelés « frais de notaire »), strictement réglementés ; le notaire peut vous demander de verser une provision.
Les frais de mutation comprennent :
- Les droits et taxes payés au trésor public : droits d’enregistrement et/ou la TVA, taxe de publicité foncière, et enfin la contribution de sécurité immobilière (correspondant à l’ancien salaire du conservateur des hypothèques).
- La rémunération proprement dite du notaire : les émoluments « proportionnels » déterminés selon un barème en fonction du prix de vente, et les émoluments fixes qui correspondant aux tâches matérielles et démarches administratives effectuées par le notaire (état civil, copie acte authentique, etc.).
- Les frais appelés « débours » qu’il a engagés pour votre compte, le cas échéant, notamment le coût d’un état hypothécaire, d’un document d’urbanisme, d’un extrait de cadastre, du géomètre.
- Frais variables :
La vente en l’état futur d’achèvement est soumise à la TVA (20 %). À la TVA s’ajoute :
- le droit départemental ;
- les frais d’assiette et de recouvrement ;
- la contribution de sécurité immobilière ;
Il est donc important d’identifier précisément tous ces frais annexes avec l’aide de votre établissement bancaire, votre courtier, votre promoteur ou votre notaire, car ils déterminent le coût total de votre prêt.
